Viyana konut piyasası | Fiyatlar ve satışlar keskin düşüşte

Satışların sayısı 2023’ün ilk yarısında yaklaşık üçte bir oranında çok önemli ölçüde düştü ve satış cirosu %37’lik bir düşüş kaydetti. OTTO Immobilien’in konut piyasası dergisi Vienna’nın Salı gününden bu yana yayınlanan yeni sayısına göre durum böyle. Şirketin araştırmasına göre, yeni dairelerin satışları %49’a varan oranda, mevcut dairelerin satışları ise %11 oranında düştü. Dr. Eugen Otto Vienna için yazdığı önsözde, “Meslekte geçirdiğim 40 yıl boyunca hiç böyle bir piyasa durumu yaşamadım” diyor.

Viyana’da mevcut daireler değer kaybediyor

Ev sahipleri için de iyi haberler yok: 2008’deki mali krizden bu yana ilk kez mevcut daireler ortalama yüzde bir oranında değer kaybediyor ve şu anda ilk kez metrekare başına ortalama fiyat 4.594 Euro.

İlk kullanımdaki yeni daireler için durum farklı: burada fiyatlar 2023’ün ilk yarısında sadece çok az değişti. Şu anda, satılan yeni dairelerinin ortalama fiyatı 7.369 Euro/m² civarında olup, bir önceki yıla kıyasla %3,9’luk hafif bir artış göstermiştir. Araştırma Müdürü Martin Denner, on bir ilçede ilk kez satılan yeni dairelerin ortalama olarak ilk kez daha ucuz hale geldiğini belirtiyor. “3., 4., 5., 8., 9., 11., 13., 14., 15., 16., 18. bölgelerde fiyatlar yaklaşık %3,6 oranında azaldı.”

Kaspar: Alıcılar ve satıcılar bekliyor

OTTO Immobilien uzmanlarına göre, Viyana konut piyasası hem alıcı hem de satıcı tarafında güçlü bir bekle ve gör tutumuyla karakterize ediliyor. “Alıcı tarafında, mevcut sıkı kredi düzenlemeleri ve artan faiz oranları, birçok özel alıcı için ev sahibi olma hayalini finansal olarak gerçekleştirilemez hale getirdi. Bu nedenle birçoğu emlak piyasasının gelecekteki gelişimini bekliyor ya da kısa vadede geçici bir çözüm olarak kiralama seçeneğine yöneliyor,” diyor konut emlak pazarlama departmanı başkanı Sonja Kaspar.

OTTO Immobilien tarafından yapılan araştırmaya göre, kiralar da yükselişte: yasal kira tavanlarının uygulanmadığı serbest kiralanabilir daireler için bir metrekare aylık ortalama 14,41 Euro (işletme maliyetleri ve KDV hariç). Bu, geçen yılın aynı dönemine kıyasla %0,7’lik bir artışa tekabül etmektedir. Bununla birlikte, 2., 5., 6., 10., 14. ve 22. bölgelerde önemli artışlar yaşanmış, hatta yeni kiralamalar için serbestçe kararlaştırılan kiralar %5’ten fazla artmıştır.

Viyana’da yeni daire inşaatları

OTTO Immobilien, Viyana için emlak geliştiricileri arasındaki durumu bir kez daha analiz etti – önemli kahramanların sağlam temellere dayanan bir pazar değerlendirmesi de dahil. Analize göre, geliştiricilerin ana odak noktası açık: Bu yıl inşa edilen dairelerin neredeyse %66’sı özel olarak finanse edilen kat mülkiyeti ve kiralık daireler. Bu yıl Viyana’da 20.000’in biraz altında yeni daire inşa edildi, ancak 2024 yılında federal başkentteki yeni inşaat faaliyeti önemli ölçüde düşecek. Önümüzdeki yıl sadece 16.482 dairenin tamamlanması bekleniyor ki bu da %17’lik bir düşüşe tekabül ediyor.

Viyana’da villa ve evler: Daha ucuz ve daha nadir – ancak “satış” yok

Konut piyasasına benzer şekilde ev ve villaların durumu da ilk kez yeni Viyana’da inceleniyor: Viyana’daki ev ve villa satışları, satın alma fiyatları ve mevcut mülk arzı gibi düşmüştür. “2023 yılında medyan satın alma fiyatı* net bir şekilde aşağıya doğru hareket etmiştir: Şu anki 650.000 Euro’luk değer, bir önceki yıla kıyasla %7,5’lik önemli bir düşüşü temsil ediyor,” diyor Denner.

Denner’in araştırmalarına göre, Viyana’nın beş bölgesinde, 13., 14., 18., 22. ve 23. bölgelerde fiyatlar yaklaşık %12 oranında düşmüştür. Ancak Kaspar, Korona krizinden sonra bazen öngörülen ev ve villa satışlarının şu ana kadar gerçekleşmediğini söylüyor. “Satmak zorunda olmayan birçok özel kişi mevcut gelişmeyi bekliyor.”

* Medyan satın alma fiyatı, satış büyüklüğüne göre sıralanan satın alma fiyatıdır ve fiyat dağılımının tam ortasındadır, yani villaların yüzde 50’si bu değerin altında, yüzde 50’si ise üstünde satılmıştır.| ©DerVirgül