Verdrängung sozial Schwacher aus Wiener Grätzeln? Studie untersucht Gentrifizierung

Das klassische Wiener Zinshaus verschwindet. Die Zahl der vor 1919 errichteten, nicht-parifizierten Gebäude mit mehr als zwei Mietwohnungen ist seit 2007 um zwölf Prozent zurückgegangen.

Wenn Zinshäuser zu Eigentumswohnungen werden – oder der Abriss erfolgt

Grund dafür waren Umwandlungen in Eigentumswohnungen (Parifizierung) oder der Abriss. Wiener Stadtforscher gehen in einer neuen Studie dennoch davon aus, dass das Ausmaß an Gentrifizierung, also die Verdrängung sozial schwacher durch wohlhabende Haushalte, in Wien überschätzt wird.

Robert Musil vom Institut für Stadt und Regionalforschung (ISR) der Österreichischen Akademie der Wissenschaften (ÖAW) hat in der im Verlag der ÖAW und im Fachjournal “Urban Studies” veröffentlichten Studie gemeinsam mit dem Architekturbüro Huemer&Brand die Veränderung des gründerzeitlichen Häuser- und Wohnungsbestands analysiert. In Zusammenarbeit von Wissenschaft und Praxis hat das Forscherteam dabei umfangreiche Registerdaten ausgewertet und anhand eines Samples von 90 Häusern die Struktur der Eigentümer und Akteure beleuchtet, die hinter dieser Transformation stehen.

Neubauboom – immer weniger Gründerzeitwohnungen

Rund 912.000 Hauptwohnsitzwohnungen gab es 2019 in Wien. Vor allem aufgrund des Neubaubooms in den Stadterweiterungsgebieten sank daran der Anteil der gründerzeitlichen Wohnungen zwischen 2000 und 2019 von 33,1 Prozent auf 24,1 Prozent. Das spiegelt sich auch in der Abnahme des klassischen Wiener Zinshauses wider: Gab es 2007 noch 17.829 solcher Gebäude, waren es 2019 nur noch 15.712 – ein Rückgang von knapp zwölf Prozent. Sollte sich dieses Minus linear weiter entwickeln, gibt es 2050 voraussichtlich nur noch rund 11.300 Zinshäuser in Wien.

“Bisher hat man sich die Transformation des gründerzeitlichen Wohnungsbestands vor allem für einzelne Grätzel angeschaut. Wir haben dagegen erstmals über den gesamten Stadtraum einen Verdrängungs- oder Gentrifizierungsindikator als Kriterium herangezogen, konkret den Abriss eines Zinshauses oder dessen Parifizierung, die ja im Großteil der Fälle bedeutet, dass die alten Mieter rausmüssen”, erklärte Musil gegenüber der APA. Über den Untersuchungszeitraum hat der Anteil der Umwandlungen in Eigentumswohnungen leicht abgenommen, während Abrisse 2019 bereits knapp ein Drittel der Veränderung ausmachen.

Verdrängungsdruck sozial Schwacher in einigen Grätzeln?

Die Wissenschafter schätzen das “Gentrifizierunspotenzial” für Wien auf rund 30.300 Wohnungen, die zwischen 2007 und 2019 entweder in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden oder durch Abriss eines Zinshauses verloren gingen. “Wenn man das auf den gesamten Wohnungsbestand herunterbricht, sind das 0,22 Prozent pro Jahr”, so Musil. Auch wenn das ein geringer Wert sei, könne es in einzelnen Grätzeln aufgrund der starken räumlichen Konzentration schon beträchtlichen Verdrängungsdruck geben.

Gentrifizierungs-Hotspots: Brunnenmarkt, Kutschkermarkt und Co.

Und diese Veränderungen verlagerten sich im Untersuchungszeitraum auch deutlich. Nach ursprünglichen Hotspots in innerstädtischen Lagen, würden neue Zentren der Dynamik außerhalb des Gürtels liegen. Dort gibt es wohlbekannte Gentrifizierungs-Hotspots wie den Brunnenmarkt und Yppenplatz in Ottakring oder den Kutschkermarkt in Währing, aber auch neue Cluster etwa an der Meidlinger Hauptstraße in Meidling oder der Laxenburger Straße in Favoriten.

Überraschend waren die Auswirkungen der Veränderung auf die sozioökonomische Struktur: Der Studie zufolge kam es in den entsprechenden Grätzeln zu einem Anstieg der Akademikerquote, während der Anteil von nur Pflichtschulabsolventen abnahm. Kein Effekt zeigte sich allerdings auf das Haushaltseinkommen. “Offensichtlich handelt es sich um einen anderen Prozess, als uns die Gentrifizierungstheorie sagen möchte, wonach sozial wohlhabende, kaufkräftige Haushalte, die armen Haushalte verdrängen”, so Musil.

Studie: Gentrifizierung in Wien wird überschätzt – eher soziale Sukzession

Die sozialen Auswirkungen der Veränderungen ließen sich eher als “soziale Sukzession” beschreiben denn als Gentrifizierung, meinen die Stadtforscher. So könne etwa der Rückgang der Bevölkerung mit türkischem und ex-jugoslawischem Migrationshintergrund auch durch den Umstand erklärt werden, dass diese meist schon länger in Wien lebende Gruppe in andere Segmente des Wohnungsmarkts wie sozialer Wohnungsmarkt oder Eigentumsmarkt aufgestiegen sei.

Angesichts der relativ geringen Quantität der anderen sozialen Auswirkung der Verdrängung “bleibt nicht mehr viel über, um von Gentrifizierung zu reden – die Suppe wird zu dünn”, so Musil. Offensichtlich bedarf es anderer Erklärungszusammenhänge und anderer Theorien, um die Probleme am Wiener Wohnungsmarkt zu diskutieren.

So kommt es zur Parifizierung

Die Studie hat auch gezeigt, dass die Wahrscheinlichkeit zur Veränderung mit der Zersplitterung der Eigentümerstruktur zusammenhängt. “Wenn sich Eigentümer nicht einigen können, kann es zur Parifizierung kommen”, so Musil. Auch eine zwischen Privat- und juristischen Personen gemischte Eigentümerstruktur sowie eine abnehmende Haltedauer sind Indizien für Veränderungen: So wurden vor allem Häuser parifiziert, die in den Jahren zuvor häufig weiterverkauft wurden.

Robert Musil, Florian Brand, Hannes Huemer, Petra Köck und Maximilian Wonaschütz: “Die Transformation der Wiener Gründerzeitstadt. Dynamiken am Wiener Zinshausmarkt 2007-2019” (ISR Forschungsbericht 55), Verlag der ÖAW 2021 ISBN 978-3-7001-8935-0