Avusturya’da kira artışlarına karşı toplu dava açıldı

Avusturya Halk Partisi [ÖVP] ve Yeşiller koalisyon hükümeti, fren yerine başlattığı sübvansiyonlar “okyanusta sadece bir damla ve çok fazla bürokrasi içeriyor” diyen avukat Peschel, “enflasyon ayarlamalarını tersine çevirmek” istiyor. Yüksek Mahkeme’nin yeni kararları [8 Ob 37/23h ve 2 Ob 36/23t] “yüz binlerce kiracı için kira frenini” mümkün kıldı.

Kira artışları için endeks hükümleri genellikle yasa dışıdır

Son kira artışları için kullanılan endeks maddelerinin hukuka aykırı olması, “bu tür durumlarda yalnızca başlangıçta kararlaştırılan kiranın geçerli olduğu anlamına geliyordu. Fazla ödenen kira geri alınabilir ve gelecekte sadece başlangıçta kararlaştırılan kira talep edilebilir,” diyor Peschel. Endeks maddeleri neredeyse tüm kira sözleşmelerinde yer almaktadır.

Özel kira sözleşmeleri ve endeks maddeleri olan kişiler için toplu dava

Toplu dava sadece şirketlerden kiralama yapan ve enflasyon ayarlaması için endeks maddeleri içeren özel kira sözleşmesi olan kişileri hedeflemektedir. Yüksek Mahkeme [OGH], İşçi Odası [AK] tarafından örnek kira sözleşmelerine karşı açılan bir davaya dayanarak karar verdi.

“Yargıtay’ın iki kararının mevcut sözleşmeler üzerinde ne gibi etkileri olacağı uzmanlar arasında bile oldukça tartışmalı. Kira hukukunun özel hükümleri, geri alınabilirliği üç yılla sınırlıyor” diyor Avusturya Emlakçılar Birliği [ÖVI].

Toplu dava duyurusu ÖVI tarafından büyük ölçüde sorgulandı

Toplu dava duyurusu ÖVI tarafından derhal kitlesel olarak sorgulanmıştır. “Hem ilgili postalama hem de internetteki reklam varlığı, ticari düşünen dava finansörleriyle işbirliği içinde, binlerce kiracı arasında kira sözleşmesindeki değer koruma anlaşmasının kesinlikle geçersiz olduğu ve son 30 yılın tutarlarının geri alınabileceği beklentisini uyandırıyor. Yüksek Mahkeme’nin somut davada bu konuda gerçekten bir karar verip vermeyeceği tartışmalıdır.”

Hukuk firması Peschel şimdi de kira artışlarına karşı dava açıyor

Ancak Peschel hukuk firması şimdi kira artışlarına karşı dava açıyor. Fazla ödenen kiraları geri almak istiyorlar. Enflasyon artışından etkilenen kiracılar, Peschel’in yaklaşımını tanıttığı www.mietzinsklage.at adresindeki web sitesinde toplu dava için kayıt yaptırabilirler.

Avusturya genelinde çok sayıda kira sözleşmesi etkilendi

Peschel, “Avusturya genelinde çok sayıda kira sözleşmesinin bu durumdan etkilendiğini düşünüyoruz,” diyor. “Tahminlerimize göre, yüz binlerce endeks maddesi yasadışı. Son 30 yıl için bir geri alma mümkündür.” Hukuk bürosunun, etkilenen herkesin “kirayı kırmasını” ve kiralarını geri almasını sağlamak için yasal koruma sigortacıları ve yasal maliyet finansörleriyle birlikte çalıştığını da sözlerine ekledi.

“Endeks maddeleri” nedeniyle kiralar enflasyona paralel olarak artıyor

Kira sözleşmelerindeki “endeks maddeleri” nedeniyle kiralar genellikle enflasyona paralel olarak artmaktadır. Son aylarda enflasyon düzenli olarak yüzde on civarında seyrettiğinden, kiralar da hızla yükselmiştir.

ÖVI Genel Müdürü Anton Holzapfel yaptığı açıklamada, “OGH’nin tüm konut hukuku uzmanları için sürpriz olan ve model formülasyonların şeffaf olmadığı veya ihtar davaları bağlamında büyük ölçüde dezavantajlı olduğu düşünülen kararlardaki ifadeleri, hedefi aşan ve gerçek bir temeli olmayan yaratıcı fikirleri teşvik etti” dedi.

Uzun süreli kiralamalar

Kiracılık sözleşmeleri uzun süre devam edecek şekilde tasarlanmıştır. Sadece birkaç yıl önce Yüksek Mahkeme, devam eden yükümlülükler söz konusu olduğunda ev sahibinin değerin korunmasına ilişkin bir anlaşma imzalamadaki meşru menfaatini teyit etmişti. Binaların bakımını ve iyileştirilmesini sağlamak için bir endeksleme anlaşması kaçınılmazdı.

Gayrimenkul mütevellileri yıllardır yasal belirsizlikle karşı karşıya

ÖVI, emlak mütevellilerinin yıllardır büyük bir yasal belirsizlikle karşı karşıya kaldıklarından yakınıyor. Ev sahiplerine kısa vadeli sözleşmeler yapmalarını tavsiye ettiklerinde artık suçlanamazlar. Özellikle de kılavuz kira sözleşmelerinde ne kiracılar ne de ev sahipleri yasalara uygun bir anlaşma yaptıklarından emin olamıyorlardı. “Bildiğimiz ve inandığımız kadarıyla onlarca yıldır kabul edilen maddelerin geriye dönük yasal geçersizliğinin Demokles’in kılıcı olması, uzun vadeli kiralamaları tamamen hesaplanamaz hale getiriyor.”

Peschel APA’ya verdiği bir röportajda toplu dava katılımcılarının herhangi bir maliyete katlanmaması gerektiğini söyledi. Yasal koruma sigortasının kiracılar için yasal koruma içermesi halinde bunun sağlanacağını söyledi. Sigorta olmadan, davanın başarılı olması halinde başarının bir kısmını dava finansörlerine devretmek zorunda kalınabilir.| ©DerVirgül